Un perito tasador es el profesional encargado de solucionar los desacuerdos que puedan existir en la valoración de inmueble que conforma una herencia. Para ello, evaluará cada uno de los bienes y establecerá su precio actual.
Es muy común encontrarse en las situaciones en la que existan conflictos entre los herederos en relación al reparto de la herencia. El desacuerdo en la valoración de inmueble que forma parte del caudal hereditario, es una de las situaciones que más se presentan con frecuencia.
Al referirse a un bien proindiviso, cada una de las partes se considera propietaria del bien, y en copropiedad con los demás. Ahora bien, puede suceder que según las necesidades y estado de cada heredero, alguno de ellos quiera venderlo y los demás no.
Todo ello generará conflictos entre las partes y en caso de no llegar a un acuerdo, el interesado podrá acudir a la vía judicial para solicitar la división de la cosa común.
Si actualmente enfrenta esta situación, en el siguiente artículo podrá encontrar toda la información respecto al desacuerdo en la valoración de inmuebles de una herencia. ¡Empecemos!
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¿Quién valora los bienes de una herencia?
En principio, cuando se recibe una herencia, ésta se encuentra constituida por diversos bienes que poseen características diferentes. Por ello, según el ámbito de actuación y el caso en particular se requerirá la labor de distintos tipos de tasadores.
Generalmente, la valoración de bienes es llevada a cabo por un perito tasador, quien se encarga de determinar el valor real que poseen los bienes que forman parte de la herencia. Estos bienes pueden incluir inmuebles, muebles, obras de arte, joyas, vehículos, o antigüedades.
Igualmente, el perito tasador interviene como un árbitro cuando existen discrepancias entre los herederos. En este sentido, después de valorar los bienes que forman el caudal hereditario, procederá a realizar un reparto equitativo entre las partes beneficiadas.
También presta sus servicios en procesos relacionados con: Compraventa, elaboración de informes periciales, declaración en procedimientos judiciales, entre otros.
En resumen, en caso de reparto de herencia o cuando exista un desacuerdo entre los beneficiarios, es fundamental contar con un buen perito tasador. Éste será el encargado de estudiar el mercado, valorar los bienes, y hacer una distribución equitativa entre los herederos.
Métodos de valoración
A fin de calcular el valor que posee un bien inmueble en una herencia, los expertos pueden utilizar diferentes métodos. De acuerdo a lo expuesto en la orden ECO 805/2003, existen cuatro métodos que permiten valorar un bien, teniendo en cuenta el tipo de inmueble y el estado de este.
- Comparación: Este método se fundamenta en comparar el inmueble objeto de valoración con otras propiedades similares conocidas como testigos. Dicha comparación se basa en condiciones internas y externas, donde se hace una relación de proporcionalidad entre el inmueble testigo y el que es objeto de tasación.
- Coste: Mediante este método se puede determinar el coste de reposición bruto o neto de cualquier vivienda o edificio. De igual forma, se podrá establecer su precio aun si la estructura se encuentra en fase de proyecto, construcción, o si se pudo concluir.
- Actualización de rentas: Según esta técnica analítica, se puede señalar que el valor que tiene una propiedad será determinado según las rentas previsibles que podrá generar en un futuro. Esto significa que se consideran las rentas que el bien podrá generar en su vida útil, con la finalidad de calcular cuál es su precio actual.
- Residual: A través de esta técnica analítica se puede establecer el valor del suelo, en terrenos urbanos y urbanizables, si se encuentren edificados o no. Igualmente, es usado en edificios que están en proyecto o son rehabilitados.
Solución desacuerdo valoración inmuebles en herencias
Si se presenta un escenario donde existe un desacuerdo en la valoración de inmuebles que son parte del caudal hereditario, es primordial una respuesta rápida. Puesto que en estos escenarios los sentimientos y emociones afloran, y por lo general, afectan las relaciones entre los familiares, quienes luego de haber perdido a su ser amado, deben realizar la partición de sus bienes.
Es por ello, que la solución más idónea para estos casos es llevar a cabo un avalúo de los bienes a través de una tasación. En este caso, un perito tasador será el encargado de estudiar y analizar cada uno de los bienes que conforman el caudal hereditario. Utilizará las técnicas y métodos adecuados, y se guiará por los principios de imparcialidad y objetividad.
¿Cómo repartir una herencia entre hermanos?
La partición de herencia entre hermanos puede ocurrir en diversas fases del procedimiento sucesoral, y estas son:
- Fase preparatoria. Gracias a esta fase se podrá conocer si el causante dejó testamento o no. Por su parte, los interesados deben presentar la documentación necesaria para llevar a cabo el proceso sucesorio como sería el acta de defunción, última voluntad del causante, entre otros.
- Fase de información respecto a los bienes. Mediante esta fase se conocían los bienes que comprenden la masa hereditaria. Entre los más comunes se encuentran inmuebles, vehículos, joyas, certificado de entidades bancarias, y las deudas si existiesen.
- Reparto de los bienes y adjudicación de la herencia. Esta acción se realizaba a través del cuaderno particional donde se dejaba constancia de la voluntad del causante, una lista de sus bienes, y la división de la cuota para cada heredero.
- Pago de impuestos. Se tendrá que pagar el gravamen por concepto de aceptación de la herencia, y por el registro de los bienes heredados
¿Qué pasa si en una herencia uno de los herederos no quiere vender?
Suele suceder que en un caso de partición de herencia, algún beneficiario no quiera vender la propiedad que fue adquirida por herencia, mientras que las otras partes sí. Ante estos escenarios, la venta de la propiedad debe ser consensuada y aceptada por todas las partes, pues no se aplica la regla de lo que decida la mayoría.
Ahora bien, en caso de existir desacuerdos entre los beneficiarios, se puede solicitar a la autoridad jurisdiccional la división hereditaria, y posteriormente la subasta del bien. Es decir, la parte que no está de acuerdo con que se lleve a cabo la venta de la propiedad podrá ejecutar la acción de división. Mediante ésta se señalará el valor de venta del bien en una subasta pública.
Solicitar división judicial de herencia
Otro camino que puede seguir el heredero que está en desacuerdo con la valoración del inmueble que hace parte del caudal hereditario, es pedir que se realice la división judicial. Para ello, debe acudir ante el juez competente asistido por un abogado, a fin de que se lleve a cabo la partición en vía judicial.
Es importante acotar que es una salida poco amistosa en un caso de sucesión. Puesto que se dilatará el proceso y se incrementará el coste del mismo para todos los herederos, requiriendo otras figuras como el perito judicial o el contador partidor.
Tipos de soluciones para facilitar el acuerdo entre herederos
Como se señaló anteriormente, ningún heredero puede de manera unilateral realizar la venta de un inmueble. Para ello, se tiene que contar con el consentimiento de los demás copropietarios.
Asimismo, el copropietario no se encuentra obligado a vender a los demás su cuota, o permanecer en comunidad cuando no lo desea. Para prevenir conflictos que no llevarán a las partes a ningún lado, y en fin de favorecer un acuerdo entre los interesados, se pueden optar por las siguientes soluciones:
- Que alguno de los herederos compre la cuota del bien correspondiente a las demás partes. Es decir, se busca que la propiedad pase a un único dueño.
- Lograr la venta de la propiedad a una tercera persona que se encuentre interesada. De manera que, una vez se obtenga la venta, se podrá repartir el beneficio entre todos los herederos.
- Asistir ante un mediador, generalmente un abogado. El profesional será quien busque una solución equitativa entre los herederos.
- Finalmente, si lo antes señalado no termina el desacuerdo, se puede acudir ante el juez para que realice la partición en vía judicial.
División de la cosa común o extinción de condominio
Si un copropietario no desea permanecer en el condominio de los bienes, no tiene la obligación legal de hacerlo. Es por ello, que puede solicitar su disolución. No obstante, los demás copropietarios pueden negarse.
La división de la cosa común en vía judicial implica solicitarle al juzgado que se extinga el condominio. Esta acción se puede realizar a través de la adjudicación a cada una de las partes de su cuota correspondiente, en caso de que el bien sea divisible. Por su parte, si el bien es indivisible se realizará la venta y se distribuirá el dinero obtenido.
Ahora bien, es aconsejable prevenir esta medida en lo que sea posible, ya que se dilatará el proceso sucesoral, y los beneficios para los herederos se verán mermados. Puesto que en el caso de un inmueble se subastará y el precio recibido en la adjudicación será menor al establecido en el mercado.
En conclusión, el reparto de bienes de una herencia suele ser una situación complicada que puede generar conflictos entre las partes. Ya sea, porque no logran un acuerdo respecto a la parte que le corresponde a cada heredero, o porque hay un desacuerdo en la valoración de inmueble.
Si usted, es heredero o copropietario y se encuentra en desacuerdo por la valoración de inmueble que pertenece a una herencia, contáctenos ahora mismo. En Consultoría y Peritaciones C&P, encontrará al mejor equipo de peritos tasadores, quienes se encargarán de evaluar los bienes que forman la herencia, y establecerán su precio actual de mercado.