Conocer cómo se reparte una herencia de casa o terreno es fundamental para hacer valer los derechos de cada parte.
El fallecimiento de una persona, además de dejar a su familia con un gran dolor, conlleva muchos asuntos pendientes que muchos desconocen.
Es común que los herederos no conozcan cuáles son los distintos pasos o procedimientos que deben llevarse a cabo para lograr la repartición de los bienes de una herencia. Por ello, necesitan contratar verdaderos expertos que le brinden asesoría y los ayuden a realizar la valoración de los bienes que forman el caudal hereditario. Así como que precise y verifique la cualidad de herederos, y contribuya a determinar el porcentaje a ser repartido.
Uno de los primeros pasos para lograr el reparto de herencia de una casa o terreno, es que las partes manifiesten su aceptación. De igual manera, se debe conocer si el causante dejó expresa su voluntad a través de un testamento o no. De este hecho dependerá si se sigue lo dispuesto por él en el testamento, o el orden de sucesión señalado en la normativa.
En el caso de una herencia por testamento, se debe resaltar que es importante determinar si el causante respetó el derecho que por ley les corresponde a los herederos forzosos. Esos son, el cónyuge, hijos, y nietos en caso de que algún hijo muera.
Si desea conocer más, acerca de cómo se lleva a cabo el reparto de herencia de una casa o terreno, este artículo te interesará. ¡Comencemos!
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¿Cómo se reparte una herencia de una casa?
En principio, cuando se trata de repartir una herencia de una casa, es fundamental tener presente que se refiere a un bien inmueble indivisible. En este sentido, a cada uno de los herederos le corresponderá una cuota o porción del bien. En el caso de la existencia de un cónyuge, este gozará del derecho de usufructo.
Teniendo este punto claro, se hace necesario diferenciar si el fallecido dejó su voluntad expresa mediante testamento o no.
Cuando existe testamento
En caso de que el fallecido haya manifestado su última voluntad a través de un testamento, se valida que se hayan respetado los derechos reservados a los herederos. De forma que, la casa heredada tendrá que dividirse en tres porciones iguales. Estas son tercio de la mejora, tercio de libre disposición, y tercio de la legítima.
En relación con el tercio de la legítima, debemos aclarar que es la que corresponde a los herederos forzosos. Pero, ¿Quiénes son considerados herederos forzosos?
Se incluye en esta parte al cónyuge sobreviviente, hijos y nietos. Los nietos heredan siempre y cuando su padre llamado a heredar haya fallecido.
Esta partición debe hacerse en partes iguales para cada heredero.
Finalmente, se debe tener en consideración que existe el derecho a desheredar a algún descendiente y despojarle de su cuota legítima. Sin embargo, el descendiente afectado cuenta con el derecho a reclamar la cuota parte de la casa si considera que no existieron motivos legales suficientes para ser desheredado.
Cuando no existe testamento
Si el causante no dejó testamento, el bien inmueble pasará de forma directa a sus familiares. No obstante, se pueden presentar determinadas situaciones que deben tenerse en cuenta:
- El causante deja cónyuge e hijos. Si ocurre este supuesto, la ley establece que los herederos serán los hijos, debiendose dividir la casa en cuotas iguales. Ahora bien, si el causante dejó cónyuge sobreviviente y establecieron su vínculo matrimonial a través de bienes gananciales, al cónyuge le corresponderá la mitad de la casa. No como herencia sino como porcentaje que le corresponde de la comunidad conyugal. Si no tenían dispuestos bienes gananciales, le corresponderá por derecho al cónyuge la tercera parte de la casa en usufructo.
- Si el causante no tenía cónyuge ni hijos, serán sus padres los herederos de la vivienda. A falta de padres, heredarán según el grado más cercano de los demás miembros de la familia.
- Si no existe ningún familiar que sobreviva hasta el cuarto grado de consanguinidad, el inmueble pasará a ser propiedad del Estado.
Se hereda una parte de la vivienda
Pueden ocurrir situaciones mucho más complejas, ya que no siempre se refiere a hermanos que pasan a heredar la casa. Puesto que, en ciertas ocasiones, los herederos reciben una parte que ya fue repartida anteriormente.
Por ejemplo, cuando existen dos herederos entre los que se divide la casa en partes iguales y uno de ellos fallece dejando cuatro descendientes. Estos hijos sólo podrán heredar la parte que le correspondía a su padre, y a su vez, tendrán que dividirse esa herencia en partes iguales entre ellos.
Pero, ¿Qué sucedería si muere el hermano que heredó el inmueble? Frente a este escenario, se pueden presentar las siguientes situaciones:
- No dejó cónyuge o hijos. Su parte corresponderá por derecho a los sobrinos. De tal forma que la totalidad de la propiedad se dividirá entre la cantidad de sobrinos directos.
- Si dejó cónyuge e hijos. Procede el derecho de la esposa al usufructo de acuerdo a la normativa, y la mitad de la parte que le corresponde por la comunidad de bienes gananciales. Mientras que, la otra mitad será dividida entre los hijos que poseen ambos.
- Que el fallecido dejara testamento y no incluyera a los sobrinos. Deberá respetarse la última voluntad del causante. Pero, por ley, la parte de la legítima les corresponde a los sobrinos y se dividirá en cuotas iguales.
¿Cómo repartir un terreno de herencia?
Para poder repartir un terreno en herencia, es importante tener presente que existen diferentes tipos de terrenos heredados. Puesto que, no es igual heredar una finca sin edificar y que puede dividirse, a una parcela compuesta por una vivienda, piscina, y jardín.
En el primer caso, se puede realizar una parcelación del terreno. Se puede hacer una repartición equitativa entre las partes. Mientras que, en el segundo caso, los herederos pueden usar y disfrutar de las instalaciones en consenso y llegar a un acuerdo para hacer la venta del terreno.
El terreno heredado puede dividirse
En caso de que el terreno pueda fraccionarse y todos los interesados estén de acuerdo en usufructuar el bien o venderlo, se procederá a realizar la parcelación. Para poder parcelar, los expertos hacen la división del terreno de forma equitativa y le asignan una porción a cada heredero.
Si, por su parte, deciden vender el terreno, una vez que se obtengan el precio total se distribuirá la cantidad en partes iguales.
Ahora bien, si no existe acuerdo para repartir o vender el terreno, se deberá dejar esta labor en manos de verdaderos profesionales. En este sentido, se tendrá que contratar un perito que se encargue de evaluar el bien. Asimismo, puede ser necesario acudir ante el juez y pedir que se proceda con la división judicial de la cosa común.
El terreno heredado no puede dividirse
Si existen varios herederos que recibieron un terreno el cual es indivisible, la normativa permite formalizar las escrituras a nombre de todas las partes. De esta manera se constituye una comunidad de bienes entre los herederos.
Mediante la comunidad de bienes, los diferentes propietarios poseen derecho sobre el terreno de manera colectiva. Esto significa que ninguno posee un derecho pleno, sino que se comparte con los demás propietarios. Esto conlleva que las decisiones y las gestiones relativas al terreno tendrán que tomarse con aprobación de la mayoría.
Ahora bien, si uno de los herederos desea vender, pueden ocurrir dos situaciones:
Si no existe consenso para la venta
En caso de que exista disconformidad entre los cotitulares para la venta o arrendamiento del terreno, puede suceder:
- La extinción de la comunidad. Para ello, una de las partes deberá abonar a los demás herederos la cuota correspondiente, de esta manera, se convertirá en el único propietario.
- Solicitar la división del bien común. Cuando no es posible alguna de las alternativas antes mencionadas, se podrá iniciar este procedimiento. Es importante resaltar que, la ley establece que las partes no tienen la obligación de permanecer en comunidad si no lo desean.
Hay acuerdo entre los herederos
Es la decisión que conlleva a una solución más rápida que permite evitar conflictos a futuro. Gracias a ella, el terreno heredado se pondrá a la venta y cada uno de los interesados obtendrá su beneficio en partes iguales.
¿Quién reparte las casas o terrenos de una herencia?
El profesional idóneo para realizar el reparto de casas o terrenos de una herencia es el perito tasador inmobiliario de herencias. Su principal función será llevar a cabo la tasación de los bienes, a fin de señalar su estado actual y estimar su valor de acuerdo al mercado actual.
Es importante conocer el valor de los inmuebles, ya que, solo así podrá determinarse la cuota o porción del bien que le corresponde a cada heredero. De igual modo, al ser bienes indivisibles puede que existan desacuerdos entre las partes en relación con la cuota correspondiente a cada uno.
Para poder valorar de manera correcta las casas o terrenos que conforman la herencia, el perito tasador tendrá que realizar un inventario de los mismos. Posteriormente, analiza de forma individual el bien objeto de tasación. Para ello, debe tener en cuenta las características propias del inmueble y cualquier otro factor que pueda alterar su precio.
Esta información deberá constar en el informe de tasación, en el cual señalará los métodos y técnicas aplicadas para valorar el inmueble, las condiciones actuales del mismo, sus características, y las conclusiones a las que llegó el perito respecto a su precio.
En todo caso, el perito tasador de herencias debe estar cualificado y validado por una asociación profesional. Es indispensable, que tenga conocimientos en el ámbito legal de tasación de inmuebles y herencias. Por último, debe elaborar su informe según la orden ECO 805/2003 , entre otras normativas de valoración aplicables al caso.
¿Cuánto cuesta contratar un perito tasador de herencias?
El perito tasador de herencias es el encargado de realizar la valoración de los bienes que forman parte del caudal hereditario. En este sentido, su trabajo será indispensable para hacer una distribución equitativa de los bienes entre todos los herederos sin que ninguna de las partes se vea perjudicada.
Ahora bien, los honorarios del perito dependen de diferentes aspectos. En primer lugar, la cantidad de inmuebles que serán objeto de tasación. Ya que, al tener que valorarse de forma individual, el experto tendrá que considerar sus características propias y exponerlas en el informe de tasación. En otras palabras, entre más inmuebles haya que valorar más altos serán los honorarios.
En segundo lugar, el experto tendrá en cuenta los gastos de presentaciones, desplazamientos, dificultad para hacer el trabajo, elaboración del informe de tasación, entre otros. Todos estos aspectos influyen en el precio que establecerá el perito para realizar la tasación de los bienes.
Sin embargo, para que pueda ilustrarse respecto al coste de la elaboración de un informe de tasación, este puede oscilar entre los 300 euros y 1000 euros.
Contratar un perito tasador de herencia de una casa o terreno
En caso de que usted actualmente sea considerado heredero y desee obtener más información respecto a cómo se reparte una herencia de casa o terreno. Es necesario que se comunique con profesionales expertos como los que puede encontrar en el gabinete de Consultoría y Peritaciones C&P.
Nuestro equipo de peritos tasadores de herencias se encargará de estudiar el inmueble, analizar su estado actual y demás características propias, a partir de ello, establecerán su precio de acuerdo al mercado actual, así como otro tipo de información valiosa como quiénes son realmente herederos, la porción a heredar, etc. Toda la información y conclusiones a las que llegaron los peritos constaran en el informe de tasación.
Además, si no existe acuerdo para la partición de la herencia, determinarán la estrategia más conveniente. De hecho, si no se puede llegar a ningún acuerdo por parte de los herederos, podrán brindarle su asistencia para que solicite la partición de herencia en vía judicial. Mediante este procedimiento, será el juez quien divida los bienes y cada heredero deberá acatar la decisión.
Sin duda, la asistencia de un experto puede evitar pérdidas de dinero y tiempo cuando de división de herencia de una casa o terreno se trata. ¡Tenlo en cuenta!