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Perito reclamación cláusula rebus sic stantibus, contrato de arrendamiento, covid, jurisprudencia

La cláusula rebus sic stantibus permite la modificación de los contratos como consecuencia de circunstancias imprevisibles o extraordinarias. Debido a que las condiciones pactadas inicialmente se vuelven injustas para las partes

La cláusula rebus sic stantibus tiene su origen en una locución latina que se traduce en “mientras continúen así las cosas”.

Su principal objetivo es que los contratos puedan modificarse como resultado de circunstancias extraordinarias o imprevisibles. Ya que las condiciones que fueron pactadas en la celebración del contrato degeneran en algún momento en situaciones injustas para una o ambas partes contratantes.

Su aplicación resulta inusual, y no es establecida explícitamente en los contratos. Asimismo, no posee una regulación en el ordenamiento jurídico, sino que su aparición fue gracias a la doctrina y jurisprudencia del Tribunal Supremo.

¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus?

¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus?La cláusula rebus sic stantibus es aquel mecanismo que permite restablecer el equilibrio de las prestaciones entre las partes. Se invoca cuando por algún hecho sobrevenido y fuera del poder de una o ambas partes resulta imposible el cumplimiento de sus obligaciones.

Es decir, con esta cláusula los contratos o tratados pueden revisarse siempre que existan circunstancias nuevas, que alteren las condiciones previamente establecidas.

Ahora bien, es importante resaltar nuevamente que esta cláusula no se encuentra establecida en una normativa específica. Puesto que fue elaborada por la doctrina y admitida y aceptada por la jurisprudencia española.

Definición cláusula rebus sic stantibus covid

La cláusula rebus sic stantibus permite revisar las obligaciones y contratos cuando por alguna circunstancia sobrevenida, se rompe el equilibrio económico, y a una o ambas partes le resulta imposible su cumplimiento.

En el caso específico de la pandemia del Covid-19, es indudable que se han causado desequilibrios económicos a nivel mundial que conllevaron a incumplimiento de los contratos. Es por ello, que se ha venido justificando el uso de la cláusula rebus sic stantibus para manejar los daños económicos que generó esta crisis sanitaria.

No obstante, el Tribunal Supremo ha establecido que cada caso es único y debe ser analizado. No se puede aplicar esta cláusula de manera generalizada a todos los supuestos de crisis económica. Por esto, es necesario que se cumplan con los requisitos establecidos por la jurisprudencia, a fin de que sea considerada su aplicación.

Cláusula rebus sic stantibus covid

Cláusula rebus sic stantibus covidDebido a la pandemia del Covid-19 las empresas comenzaron a estudiar las contingencias legales que ésta podría causarles. En particular, las consecuencias que existirían en las relaciones contractuales cuando por la pandemia, y sin culpa de las partes, no puedan cumplirse las obligaciones de un contrato. 

En este sentido, se deben entender dos figuras importantes aplicables a la imposibilidad de cumplir los contratos: fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus

La fuerza mayor se entiende como la ocurrencia de una circunstancia inevitable o imprevisible que genera una alteración en las condiciones de las obligaciones. Por lo tanto, se presupone una imposibilidad absoluta de poder cumplir con los términos señalados en el contrato.

Se debe analizar si la situación de la pandemia justifica el incumplimiento del contrato. Ya sea por imposibilidad de cumplir con el negocio, o por motivos de fuerza mayor que exonera a las partes de la responsabilidad adquirida. De lo contrario, se dejaría a las partes en un desequilibrio al restituir la situación al estado anterior de celebración del contrato.

Sin embargo, si no es aplicable al caso, en la figura de fuerza mayor se valorará la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. A través de esta se modifican las obligaciones que fueron asumidas por las partes en un inicio.

Ahora bien, su aplicación no se produce de forma generalizada como ya se mencionó. Debe estudiarse cada caso y el impacto que generó el Covid-19 en la relación contractual.

Esta cláusula se aplica mayormente a los contratos que fueron expuestos a cambios en las circunstancias de perfeccionamiento, y que además de cumplir con los requisitos establecidos por la jurisprudencia para que sea aplicable, cumplen las siguientes características:

  • Sinalagmáticos. Esto significa que son, bilaterales, conmutativos, y recíprocos.
  • Tracto sucesivo, o que se encuentran expuestos a un hecho futuro.

 Cláusula rebus sic stantibus covid jurisprudencia

La cláusula rebus sic stantibus se construyó gracias a los aportes de la doctrina, y la admisión de la jurisprudencia. En este sentido, la Sala Civil del Tribunal Supremo ha establecido ciertos criterios que deben ser analizados con detenimiento.

Sentencia del Tribunal Supremo 243/2012

De acuerdo a lo establecido por la jurisprudencia, para que pueda aplicarse la cláusula rebus sic stantibus, es necesario cumplir con lo siguiente:

  • Alteración extraordinaria de las circunstancias. Se refiere a un cambio radical en la base del contrato. De modo que, las circunstancias que produjeron el perfeccionamiento del contrato, se ven modificadas por otras que difieren de lo pactado.
  • Desproporción exorbitante de las prestaciones. Se requiere que las modificaciones de las circunstancias base del contrato, acarrean una ruptura de los términos por los cuales se perfeccionó. De forma que, la equivalencia entre las partes queda reducida, generando un desequilibrio de las obligaciones asumidas inicialmente.

Es decir, mientras una parte queda obligada a continuar cumpliendo con sus obligaciones según lo convenido, la otra queda liberada.

  • Se produjo por una circunstancia imprevisible. Para ello, se requiere que ninguna de las partes tuviera en cuenta la circunstancia al momento de celebrar el contrato. En este sentido, sus efectos no pueden ser imputables a una de las partes perjudicadas por la desproporción.
  • Subsidiariedad por no existir otro remedio. Esta cláusula solo será aplicable en caso de falta de remedio entre las partes. Puesto que si estas determinaron otro modo de resolver las desigualdades sobrevenidas; o si renunciaron expresamente al reequilibrio, no pueden someterse a esta cláusula.

Sentencia del Tribunal Supremo 455/2019

Cláusula rebus sic stantibus covid jurisprudenciaLa imprevisibilidad es el elemento clave que permite establecer que se considera un riesgo normal en un contrato. Y, por consecuencia, determinar si es procedente o no que se aplique esta cláusula.

Todo ello, se encuentra definido en la Sentencia del Tribunal Supremo 455/2019. Según la doctrina el cambio de las circunstancias que genera la modificación o resolución del contrato debe ser de gran magnitud. Por otra parte, las circunstancias sobrevenidas deben ser imprevisibles para las partes contratantes.

En este sentido, es una condición necesaria para que se aplique la cláusula, la imprevisibilidad del cambio de las circunstancias. Puesto que, si las partes asumieron implícitamente o expresamente el riesgo de que ocurriera una circunstancia sobrevenida; o la debieron asumir según la naturaleza del contrato, ya que era previsible, no se puede hablar de una alteración sobrevenida.

Es importante acotar que este supuesto no es aplicable a los contratos de corta duración. Ya que es difícil que se presente algo extraordinario que afecte lo establecido en el contrato, y no se ampare según lo establecido en el mismo. Tal afirmación fue ratificada en la Sentencia 153/2020 en la cual se impide la aplicación de la cláusula a estos contratos.

Posición jurisprudencial en la pandemia del Covid-19

Es importante precisar, que existen resoluciones del Tribunal Supremo donde se rechaza la aplicación de la cláusula de manera generalizada a supuestos de crisis económica.

Puesto que la modificación de las obligaciones sólo es aplicable si la crisis cambió las circunstancias que originaron el contrato de forma contundente. Y todo ello es resultado de un evento imprevisible y extraordinario, que obliga a analizar el caso de forma detallada.

Por otra parte, la jurisprudencia se postuló de forma restrictiva y negó los efectos resolutorios o extintivos en el contrato. La cláusula sólo permite modificar los términos del mismo para compensar el desequilibrio o desproporción de las prestaciones.

Sin embargo, no puede negarse que el Covid-19 es una pandemia que generó una situación inevitable e imprevisible. Por tanto, es un riesgo que no podría preverse en los contratos y las circunstancias de cada relación.

Ante todos estos acontecimientos, las empresas afectadas deben ejecutar actuaciones a fin de obtener una prueba que le permita demostrar su posición. Puesto que para que pueda aplicarse la cláusula rebus sic stantibus se exige la acreditación del hecho que generó desequilibrio en las obligaciones de las partes.

Cláusula rebus sic stantibus alquiler

Cláusula rebus sic stantibus alquilerDe manera general, la cláusula rebus sic stantibus es aplicable a los contratos recíprocos, bilaterales, y de tracto sucesivo. En este sentido, el alquiler de viviendas o locales cumplen con estas características. Ya que, habitualmente se firma por un largo período, y el arrendador y arrendatario poseen obligaciones recíprocas.

El arrendatario tiene que satisfacer el pago del canon mensual, y el arrendador la disposición del inmueble en condiciones que permitan el uso señalado en el contrato. Aunado a ello, para aplicar la cláusula se requiere que, por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles a las partes, sea imposible o gravoso el pago del canon.

En estos escenarios, la cláusula rebus sic stantibus tiene como fin el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones entre las partes. Y en el caso particular del alquiler comercial el cual no funciona debido al Covid-19, se puede forzar al arrendador a ajustar el canon de alquiler a unas condiciones justas para el arrendatario.

Cláusula rebus sic stantibus contrato de arrendamiento

Cuando se suscribe un contrato de arrendamiento sea vivienda o comercial, las partes se obligan mutuamente. El arrendatario se compromete a pagar un canon mensual, y el arrendador deja a disposición del arrendatario el inmueble en las condiciones pactadas.

No obstante, pueden ocurrir circunstancias sobrevenidas e imprevisibles que hacen imposible que una de las partes cumpla lo convenido. Esta situación genera en la otra parte un desequilibrio. Por lo tanto, podrá solicitar que sean modificados los términos del contrato a través de la cláusula rebus sic stantibus.

Actualmente, el escenario antes mencionado es una consecuencia de la crisis sanitaria que causó un impacto en los alquileres de comercios. Muchos negocios han debido cerrar definitivamente por cumplir las normativas preventivas, o no tener transacciones.

Es por ello, que se ha empleado la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento de locales. Puesto que, la situación sanitaria provocó que el arrendatario no enfrente la misma situación económica que tenía con anterioridad cambiando sus condiciones.

En consecuencia, los juzgados se han pronunciado y han realizado modificaciones a los contratos de arrendamiento. Estas modificaciones van desde una rebaja al canon de alquiler, o la suspensión del pago a los negocios que tienen prohibida su apertura.

En definitiva, el principal fin de la cláusula rebus sic stantibus es conseguir un equilibrio entre los contratantes. Puesto que, no solo asegura mantener los contratos actuales, sino que prevé el futuro, evitando cambios desorbitantes que conllevan al fracaso.

Cláusula rebus sic stantibus desahucio

En principio, debe señalarse que el desahucio es un procedimiento judicial mediante el cual el arrendador desea recuperar una finca dada en arrendamiento. Este procedimiento se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil y se produce generalmente por: falta de pago de rentas o expiración del plazo legal.

Ahora bien, debido a la pandemia, la jurisprudencia ha tomado medidas en relación a los contratos de arrendamiento y la cláusula rebus sic stantibus. De manera que adoptó acuerdos de unificación en relación a esta cláusula, en arrendamientos de vivienda y locales afectados por la restricción de apertura.

Mediante la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia (162/2020) se declaró, por un lado, la suspensión del pago de rentas por un lapso determinado. Y por otra parte, la prohibición de la parte demandada (arrendador) de interponer demanda por desahucio mientras dure la tramitación del proceso.

Asimismo, se admitió como motivo de oposición al juicio de desahucio, la imposibilidad del pago de rentas por circunstancias sobrevenidas e imprevistas. Es decir, que estas circunstancias derivan como consecuencia de la declaración del estado de alarma por la pandemia del Covid-19.

Cláusula rebus sic stantibus arrendamientos covid jurisprudencia

Cláusula rebus sic stantibus arrendamientos covid jurisprudenciaLos contratos de arrendamiento de locales se han visto afectados por la pandemia del Covid-19. Ya que son innumerables los negocios que debieron cerrar sus puertas por la reducción de horarios, o por el cierre de sus actividades comerciales.

Es por ello que la cláusula rebus sic stantibus ha ganado auge actualmente. Debido a que se puede aplicar en los casos donde sea difícil cumplir con las obligaciones pactadas en un contrato debido a la situación socioeconómica.

Como consecuencia, miles de arrendatarios acudieron a los juzgados invocando esta cláusula, pretendiendo no ser los únicos que soportan los efectos de la crisis. En respuesta a esta situación, el Tribunal Supremo ha señalado ciertos criterios en diferentes decisiones que pretenden regular la cláusula rebus sic stantibus.

Juzgado de Primera Instancia 447/2020

Fue una de las primeras resoluciones judiciales, en esta se reconoció la paralización del sector servicios debido a la declaración de estado de alarma. En particular, uno de los sectores más afectados fue el de hostelería, donde se incluyen las salas de baile y discotecas.

A través de este auto se establecieron medidas cautelares solicitadas por el arrendatario de un local de fiesta. Gracias a ello, se suspendió el pago de rentas mientras no se pueda reaperturar el local. Posteriormente, después que se dé la reapertura, se deberá pagar el 50% de la renta que se encontraba pactada.

Audiencia Provincial de Valencia (febrero 2021)

El auto dictado por la Audiencia Provincial de Valencia fue el punto de partida para dar aplicación a la cláusula rebus sic stantibus. En la resolución se pretendió adaptar la realidad social y económica que produjo la crisis sanitaria, especialmente al sector hotelero y hostelero.

Se constituyó un dictámen novedoso que adaptó el contenido del contrato establecido por las partes, y la situación económica actual.

Juzgado de Primera Instancia Madrid sentencia 256 (Julio/2021)

La demanda fue instada por una sociedad unipersonal que funciona como bar restaurante después del estado de emergencia. La demandante solicitaba la modificación del contrato de arrendamiento, y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus estableciendo un período de carencia.

La finalidad era que se suspendiera la obligación del pago de renta hasta que se diera la reapertura. Asimismo, solicitaba la reducción temporal de las rentas debido al Covid-19.  Por otra parte, solicitó que fuera el juzgado quien señalara la cantidad que debía abonarse según las normas de equidad, y que se le devolviera las cantidades cobradas en exceso.

Para decidir, el juzgado se fundamentó en autos anteriores aplicables al caso y consideró la argumentación presentada por el perito. En este caso, se declaró que la situación de pandemia es un hecho notorio que ha generado limitaciones en el sector hostelero, y que limitó el desempeño de sus actividades.

Igualmente, declaró que el Covid-19 es un hecho imprevisible que generó una alteración en las circunstancias anteriormente pactadas en el contrato, y lo cual no pudo ser previsto por las partes contratantes. En este sentido, se  esgrimió que se cumplieron los requisitos de aplicabilidad de la cláusula y  la necesidad de buscar el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones.  

También, se presentó el presupuesto de la excesiva onerosidad en el cual se rompe el equilibrio de las contraprestaciones. Ya que, el sector hostelero ha sufrido grandes pérdidas producto de las restricciones y limitaciones de la pandemia. En el caso actual, la parte demandada obtuvo ganancias desproporcionadas producto del alquiler del local.

Resumen de la decisión:

Se dio una estimación parcial de la demanda declarándose la solicitud de carencia de pagos mientras se manuviera el cierre total. Por otra parte, se redujo la renta a un 50%. Solo se desestimó la devolución de cantidades abonadas en exceso, y se estableció que compensara las rentas futuras.

Es importante acotar, que en el presente caso fue un perito de Consultoría y Peritaciones C&P quien esgrimió los argumentos decisivos para la sentencia. Lo que no deja lugar a dudas de nuestra experiencia, capacidad y competencia para actuar en sede judicial. Y, en este caso concreto,  argumentar con bases sólidas, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Juzgado de Primera Instancia Leganés (Septiembre/2021)

Es una de las sentencias dictadas recientemente, donde el juzgado se pronunció en favor de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en un contrato de arrendamiento. Según lo establecido por el juzgador, se produce una alteración de las prestaciones entre las partes, cumpliendo así con los requisitos para aplicar la cláusula.

Es por ello, que se moderaron las rentas de alquiler en el sector hostelero, como consecuencia de los efectos que produjo la crisis del covid-19. Debido al cierre de los negocios, reducciones de aforo, y limitación en los horarios de trabajo.

En definitiva, se demuestra la necesidad de adaptación de la jurisprudencia en relación a la aplicación de la cláusula a las consecuencias socioeconómicas producidas por el Covid. Aun cuando su excepcionalidad es reconocida, su aplicación requiere de un análisis del caso en específico.

En el caso de reclamación por arrendamientos se debe justificar la dificultad de la empresa para realizar los pagos mediante un informe pericial donde se realice un diagnostico económico financiero de la empresa por un perito economista o perito mercantil, e incluso a veces estudios o análisis inmobiliarios mas profundos por parte de un perito inmobiliario.

¿Qué es Pacta sunt servanda rebus sic stantibus?

Pacta sunt servandaLa expresión rebus sic stantibus quiere decir “mientras continúen así las cosas”. De manera que, esta cláusula permite que los contratos sean revisados siempre que se alteren las condiciones que fueron pactadas en el inicio del mismo.

Por su parte, se usa como complemento la expresión pacta sunt servanda la cual se traduce en “los contratos están para cumplirse”.

Como resultado, nace la expresión “pacta sunt servanda rebus sic stantibus”. Esto significa que, los pactos son de obligatorio cumplimiento mientras no cambien las circunstancias existentes al momento que se dio la celebración del contrato.

Peritos y abogados expertos reclamación cláusula rebus sic stantibus en C&P

La cláusula rebus sic stantibus es un mecanismo útil que permite regresar el equilibrio de las prestaciones entre las partes. Sin embargo, debe estudiarse su aplicación al caso en concreto cumpliendo con los requisitos establecidos por la jurisprudencia.

Si usted está interesado en conocer si la cláusula rebus sic stantibus es aplicable a su caso en particular, puede comunicarse con nosotros. En Consultoría y Peritaciones C&P, nos destacamos por ser un equipo de peritos y colaboramos con abogados quienes podrán representarlo durante el proceso de reclamación.

Por otra parte, nuestros peritos economistas podrán elaborar un informe pericial en el cual analizar el impacto que han causado las medidas y restricciones del Covid-19. Comunícate inmediatamente, y recibirás información detallada sobre el tema, y como podemos brindarte nuestro apoyo.

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