Los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas son una de las principales fuentes de conflicto entre ciudadanos, promotores, inversores y las administraciones públicas. Aunque la ley establece plazos máximos para resolver, en la práctica estos plazos se incumplen con frecuencia, generando perjuicios económicos relevantes que muchos afectados asumen como inevitables.
Sin embargo, lo que gran parte de los solicitantes desconoce es que el retraso injustificado de una licencia urbanística puede dar lugar a una indemnización, incluyendo el lucro cesante, cuando concurren determinados requisitos legales y se acredita correctamente el daño.
En este artículo explicamos cuándo es posible reclamar, qué daños son indemnizables, qué errores hacen fracasar la mayoría de reclamaciones y por qué el informe pericial es clave para tener opciones reales de éxito.
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¿Existe un plazo legal para conceder una licencia urbanística?
Sí. Las licencias urbanísticas no pueden tramitarse sin límite temporal. La normativa administrativa obliga a la Administración a resolver dentro de un plazo máximo, que en la mayoría de los municipios españoles es de tres meses para licencias de obra mayor, salvo que la ordenanza municipal establezca otro distinto.
Este plazo:
No es orientativo.
No es decorativo.
Es un plazo legal obligatorio.
Cuando la Administración no resuelve dentro de ese plazo y no existe una causa objetiva que lo justifique, se produce una situación de inactividad administrativa o funcionamiento anormal del servicio público.
El silencio administrativo no autoriza a construir, pero no es inocuo
Uno de los errores más comunes es pensar que, si el Ayuntamiento no responde, “no pasa nada”.
Es cierto que, en licencias urbanísticas de obra mayor, el silencio administrativo no suele ser positivo, por lo que no permite iniciar la obra.
Pero esto no significa que el retraso sea irrelevante desde el punto de vista jurídico.
Aunque el silencio no autorice a construir, sí puede generar responsabilidad patrimonial si:
Se ha superado el plazo legal.
El expediente está completo.
El retraso provoca un perjuicio económico real.
¿Qué es la responsabilidad patrimonial de la Administración?
La responsabilidad patrimonial es el mecanismo legal que permite reclamar una indemnización cuando la Administración causa un daño económico que el ciudadano no tiene obligación de soportar.
Para que exista responsabilidad patrimonial deben concurrir cuatro elementos esenciales:
Funcionamiento anormal de la Administración (retraso injustificado).
Daño real, efectivo y evaluable económicamente.
Nexo causal directo entre el retraso y el daño.
Ausencia de culpa del perjudicado.
En materia de licencias urbanísticas, el elemento clave suele ser la prueba del daño, no tanto el retraso en sí.
Qué daños pueden reclamarse por el retraso de una licencia urbanística
Daño emergente
El daño emergente incluye los costes reales soportados como consecuencia directa del retraso administrativo. Algunos ejemplos habituales son:
Intereses de préstamos o financiación mientras la obra está bloqueada.
Gastos financieros por capital inmovilizado.
Sobrecostes de ejecución por subida de precios.
Penalizaciones contractuales.
Gastos fijos sin actividad (alquileres, personal, mantenimiento).
Estos daños son relativamente sencillos de acreditar mediante facturas, contratos y documentación contable.
Lucro cesante: la parte más compleja y más importante
El lucro cesante es la ganancia que se ha dejado de obtener como consecuencia directa del retraso. Es el concepto más relevante económicamente y, al mismo tiempo, el más desconocido.
Ejemplos frecuentes de lucro cesante:
Rentas de alquiler no percibidas.
Retraso en la explotación turística.
Pérdida de ingresos empresariales por no iniciar la actividad.
Beneficio esperado de un proyecto inmobiliario paralizado.
Es importante entender que:
El lucro cesante no se presume.
No basta con decir “dejé de ganar dinero”.
Debe cuantificarse de forma técnica, objetiva y razonada.
Aquí es donde la mayoría de reclamaciones fracasan.
El error que comete la mayoría de los afectados
La gran mayoría de reclamaciones por retrasos en licencias urbanísticas se desestiman por uno o varios de estos motivos:
No se cuantifica el perjuicio económico.
Se presentan cifras genéricas sin justificación.
No se acredita el nexo causal entre retraso y daño.
Se confunde retraso administrativo con problemas propios del proyecto.
No se aporta informe pericial.
La Administración no indemniza por intuiciones ni por quejas, solo por daños probados.
El papel clave del informe pericial económico
En este tipo de reclamaciones, el informe pericial no es un complemento: es la pieza central del procedimiento.
Un informe pericial sólido debe:
Analizar el calendario real del proyecto.
Identificar el retraso imputable a la Administración.
Calcular el impacto económico mes a mes.
Justificar ingresos esperados con datos objetivos.
Explicar de forma clara el nexo causal.
Sin un peritaje bien construido, incluso un retraso evidente termina archivado.
Procedimiento para reclamar una indemnización
El procedimiento habitual es el siguiente:
Reclamación de responsabilidad patrimonial ante el Ayuntamiento.
Aportación de toda la documentación administrativa.
Aportación del informe pericial económico.
Resolución administrativa (expresa o por silencio).
Si se desestima, recurso contencioso-administrativo.
En vía judicial, el informe pericial suele ser la prueba determinante.
¿Cuál es el plazo para reclamar?
El plazo general para reclamar responsabilidad patrimonial es de un año, contado desde que:
El daño se manifiesta, o
Puede cuantificarse con certeza.
Dejar pasar este plazo implica la pérdida definitiva del derecho a reclamar, incluso aunque el retraso haya sido evidente.
¿Todos los retrasos generan derecho a indemnización?
No. Es importante ser claro.
No son indemnizables:
Retrasos justificados por causas técnicas objetivas.
Demoras provocadas por errores del solicitante.
Expedientes incompletos o mal planteados.
Supuestos donde no existe perjuicio económico real.
Precisamente por eso es fundamental analizar cada caso de forma individual y técnica antes de iniciar una reclamación.
Conclusión
Los retrasos en licencias urbanísticas no son una simple molestia administrativa. Cuando superan el plazo legal sin justificación y generan perjuicios económicos acreditables, pueden dar lugar a indemnización, incluyendo el lucro cesante.
La clave no está en protestar, sino en demostrar técnicamente el daño. Y en este tipo de procedimientos, el informe pericial marca la diferencia entre una reclamación desestimada y una indemnización reconocida.
¿Tu licencia urbanística lleva meses de retraso?
Si:
Has superado el plazo legal.
Estás perdiendo ingresos o soportando costes.
Quieres saber si tu caso es reclamable de verdad.
Podemos analizar tu situación y cuantificar el perjuicio económico mediante un informe pericial profesional, orientado a reclamación administrativa o judicial.
Solicita un análisis inicial de tu caso y descubre si existe base real para reclamar.